Eurobank: 1,02 εκατ. κλίνες στην βραχυχρόνια μίσθωση, ξεπέρασαν τις ξενοδοχειακές!

Πηγή ανησυχίας αποτελεί η επιδείνωση της προσιτότητας των κατοικιών, καθώς πρόκειται για φαινόμενο με σοβαρές οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις, όπως τονίζει η Eurobank στη νέα της ανάλυση για το στεγαστικό ζήτημα επισημαίνοντας τον ρόλο που παίζει η προσφορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η golden visa. Σύμφωνα με την έρευνα, που επιβεβαιώνει άλλες σχετικές μελέτες, οι κλίνες στην βραχυχρόνια μίσθωση έχουν φτάσει τις 1,02 εκατ., ξεπερνώντας κατά πολύ τις ξενοδοχειακές!

Η άνοδος των τιμών των κατοικιών είναι ταχύτερη σε σχέση με τα εισοδήματα και αυτό έχει επιδεινώσει την προσιτότητα των κατοικιών η οποία ωστόσο παραμένει καλύτερη σε σχέση με την προ-κρίσης περίοδο και συγκρίσιμη -αν και λίγο μικρότερη- με την αντίστοιχη στις άλλες χώρες της ευρωζώνης. Εντούτοις, η επιδείνωσή της συνιστά πηγή ανησυχίας καθώς αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές, αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία.

Η βασική αιτία εντοπίζεται στη στενότητα της προσφοράς κατοικιών, η οποία έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές τους να καθορίζεται από την αυξημένη –εγχώρια και διεθνή- ζήτηση.

Ένα από τα μέτρα, όπως σημειώνεται, θα ήταν η αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς σε περιπτώσεις που οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.

Βραχυχρόνια μίσθωση και εκμετάλλευση
Από την πλευρά της ζήτησης, η αύξηση της συνολικής ζήτησης από το εσωτερικό είναι ασφαλώς συνάρτηση της αυξανόμενης οικονομικής δραστηριότητας και των εισοδημάτων. Όμως, αυτή η συνήθης ζήτηση επαυξάνεται από τη ζήτηση οικιστικών ακινήτων από επενδυτές προς αξιοποίηση για επιχειρηματικούς σκοπούς, ιδιαίτερα υπό το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης το οποίο γνωρίζει ιδιαίτερη άνθηση, περιορίζοντας ακόμα περισσότερο το απόθεμα των προσιτών κατοικιών προς αγορά μέσω στεγαστικού δανείου. Το 2024, στην αιχμή της τουριστικής περιόδου τον Αύγουστο, διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση περισσότερα από 230.000 καταλύματα σε όλη τη χώρα με 1,02 εκατ. κλίνες, όταν οι προσφερόμενες από τα ξενοδοχεία κλίνες ήταν 887.740.8 Αν και ο αριθμός αυτός δεν αφορά στο σύνολό του οικήματα που θα ήταν διαθέσιμα για μακροχρόνιες μισθώσεις και αγοραπωλησίες, σε ένα ποσοστό εξωθεί τέτοιες χρήσεις, εφόσον προσφέρει μια (εκλαμβανόμενη) καλύτερη απόδοση. Επιπλέον, υπάρχει σημαντική ζήτηση από το εξωτερικό για εξοχικές κατοικίες.

Σε μικρότερο βαθμό συντελεί στη στενότητα στην αγορά κατοικίας η «golden visa», καθώς ο αριθμός αιτήσεων δεν είναι υπερβολικά μεγάλος, εάν συγκριθεί με τον συνολικό αριθμό αγοραπωλησιών, ωστόσο επικεντρώνεται σε πιο επιθυμητές περιοχές, στις οποίες ήδη υπάρχει έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.

Το παράδειγμα των νότιων προαστίων της Αθήνας, περιοχής ιδιαίτερα δημοφιλούς για αγορά κατοικίας από επενδυτές εκτός Ε.Ε., είναι ενδεικτικό. Μέχρι το 2018, έτος έναρξης του προγράμματος, ο λόγος της μέσης τιμής αγοράς προς το μέσο ενοίκιο στα νότια προάστια της Αθήνας κινείται σχεδόν όπως στην υπόλοιπη επικράτεια· έκτοτε, όμως, αρχίζει να αυξάνεται με σημαντικά ταχύτερους ρυθμούς, το οποίο αποτελεί μια ένδειξη ότι η αγορά κατοικιών στην περιοχή αυτή μπορεί να τροφοδοτείται και από άλλους σκοπούς πέραν της ιδιοκατοίκησης.

Συνολικά, το 2024 υποβλήθηκαν 13,3 χιλ. αιτήσεις ένταξης στο πρόγραμμα golden visa, αριθμός που αντιστοιχεί περίπου στο 11% των συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων που διεκπεραιώθηκαν εκείνη τη χρονιά. Το νούμερο αυτό είναι απλώς ενδεικτικό, καθώς το έτος αγοράς δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το έτος υποβολής της αίτησης, ενώ δεν αφορούν όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβιβάσεις κατοικιών. Αποτελεί, όμως, μια ένδειξη για την (όχι καθοριστική, αλλά ούτε και αμελητέα) επίδραση του προγράμματος αυτού στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.

Ξένες άμεσες επενδύσεις και αγορά ακινήτων
Από το 2011 οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) στην Ελλάδα ακολουθούν ανοδική τροχιά . Το 2024 διαμορφώθηκαν στα €6,7 δισεκ. σε τρέχουσες τιμές (2,8% του ΑΕΠ), από €0,2 δισεκ. (0,1% του ΑΕΠ) το 2010. Αυτά είναι κεφάλαια που χρηματοδοτούν ένα μέρος του ελλείμματος του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών. Ωστόσο, οι ΑΞΕ που αφορούν ακίνητα καταγράφονται στις επενδύσεις ως συστατικό του ΑΕΠ (στοιχεία που αυξάνουν το ΑΕΠ) μόνον όταν αφορούν την κατασκευή νέων κατοικιών ή την αναβάθμιση υφιστάμενων, και όχι όταν αφορούν την απλή α γοραπωλησία υφιστάμενης κατοικίας. Από το 2018, ήτοι τη χρονιά που ολοκληρώθηκε το 3ο Πρόγραμμα Οικονομικής Προσαρμογής, το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό σε μορφή ξένων άμεσων επενδύσεων για φυσικά περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα που σχετίζονται με την αγορά ακίνητης περιουσίας είναι αυξημένο. Στο μεγαλύτερο μέρος τους όμως αφορούν αγορά υφιστάμενων κατοικιών. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις στον τομέα της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας ανήλθαν στα €2,0 δισεκ. το 2024, από €0,07 δισεκ. το 2017, ενώ οι ιδιωτικές αγοραπωλησίες ακινήτων ενισχύθηκαν στα €0,9 δισεκ, από €0,3 δισεκ. Η εδραιωμένη εδώ και πολλά χρόνια δημοσιονομική πειθαρχία (στοιχείο που μειώνει την πιθανότητα για αρνητικές εκπλήξεις στο πεδίο της δημοσιονομικής πολιτικής), οι χαμηλές αποτιμήσεις των ακινήτων στην Ελλάδα (-42,0% για τις τιμές των διαμερισμάτων το 2017 σε σύγκριση με το 2008), το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό στα πλαίσια του προγράμματος Golden Visa και η ανοδική πορεία του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και η επιθυμία απόκτησης εξοχικών κατοικιών από αλλοδαπούς δύναται να εξηγήσουν σε έναν βαθμό την ενίσχυση των ξένων άμεσων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.

Εμπόδια στην προσφορά
Σε ό,τι αφορά την προσφορά, ο κυριότερος ίσως παράγοντας να είναι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας νέων κατοικιών κατά τα χρόνια της κρίσης. Παρά τη δυναμική επανεκκίνηση της μετά την πανδημία, η υστέρηση που παρουσιάζει η προσφορά ακινήτων σε σχέση με τον οικονομικό κύκλο δεν της έχει επιτρέψει ακόμα να ανταποκριθεί στην αυξανόμενη ζήτηση.

Επιπλέον, υπάρχουν παράγοντες που δημιουργούν χάσμα μεταξύ του φυσικού αποθέματος κατοικιών προς πώληση και αυτών που διατίθενται εν τέλει στην αγορά. Αυτό μπορεί να είναι απόρροια γραφειοκρατικών κωλυμάτων, πολεοδομικών παραβάσεων ή εκκρεμοτήτων, νομικών διενέξεων, πολυϊδιοκτησίας, προσκομμάτων στη διαδικασία ρευστοποίησης ενεχύρων, αλλά και της κακής κατάστασης ορισμένων κατοικιών – σε μεγάλο βαθμό απόρροια της οικονομικής κρίσης της περασμένης δεκαετίας – σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους ανακαίνισης προσφάτως.

Σε κάθε περίπτωση, ο μεγάλος αριθμός διαδικασιών (π.χ. τροποποιήσεις σχεδίων, τακτοποιήσεις) που απαιτούνται για την έκδοση των απαιτούμενων δικαιολογητικών (π.χ. ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου, βεβαιώσεις μηχανικών, κλπ.) και την έγκυρη καταχώρηση ενός ακινήτου στα μητρώα (Κτηματολόγιο και προσεχώς, Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων), ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση ενός ακινήτου, έχει αρνητικές συνέπειες τόσο για το κόστος απόκτησης ακινήτου όσο και για την ίδια τη ρευστότητα της αγοράς.

Συμπεράσματα και προτάσεις πολιτικής
Με αυτά τα δεδομένα, τα μέτρα που θα εστιάζουν στην προσφορά θα είναι πιο αποτελεσματικά, ενώ πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση ενδέχεται να αυξήσουν τις τιμές. Επιπρόσθετα, θα πρέπει να είναι ξεκάθαρο πού και με ποιους όρους μπορεί να χτίσει κάποιος και για ποια χρήση, χωρίς «μεταβατικές» ή βραχυπρόθεσμες διευθετήσεις που πολλές φορές έχουν νομικά προβλήματα ή καταπίπτουν στο ΣτΕ.

Επιπλέον, είναι αναγκαίο να τονωθεί η αποταμίευση, ιδίως των νοικοκυριών, τα οποία ακόμη και σήμερα έχουν πολύ χαμηλά ή και αρνητικά ποσοστά αποταμίευσης, ώστε να εξευρεθούν εγχώριοι πόροι για την περαιτέρω αύξηση των επενδύσεων συνολικά. Αυτό είναι αναγκαίο έτσι ώστε να περιοριστεί σταδιακά η εξάρτηση του ΑΕΠ από την ιδιωτική κατανάλωση χωρίς η τελευταία να χρειαστεί να μειωθεί. Τέλος, στον πολύ μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος είναι αναγκαία συνιστώσα ώστε να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά η δημογραφική γήρανση, η οποία αποτελεί υπαρξιακή απειλή για τη χώρα. Αν αυτό δεν κατορθωθεί, η κατασκευή μεγάλου αριθμού κατοικιών αργότερα δεν θα έχει νόημα καθότι θα απευθύνεται σε ένα μειούμενο πληθυσμό.

Σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs).

Μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης. Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτηρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα. Επιπλέον, η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.

Δείτε ολόκληρη την μελέτη εδώ.

Πηγή:
money-tourism.gr
https://money-tourism.gr/eurobank-1-02-ekat-klines-stin-vrachychronia-misthosi-xeperasan-tis-xenodocheiakes/